¿Por qué los fondos han comprado todo el ladrillo a la banca y qué van a hacer con ello?

Publicado originalmente en El Confidencial.

España no se ha ‘desenladrillado’, simplemente, el problema cambia de manos.
La venta del ladrillo tóxico de la banca a los fondos es un capítulo más de la
crisis, y la duda es qué va a pasar ahora

RUTH UGALDE

22/07/2018 05:00
En apenas un año, Santander, BBVA, Caixabank y Sabadell han conseguido
sacar de sus balances una década de crisis inmobiliaria, la espectacular cifra
de 68.000 millones de euros brutos que tenían ligados a inmuebles
adjudicados y préstamos morosos, un cajón de sastre en el que hay de todo,
desde edificios y solares con gran potencial, hasta kilométricas extensiones de
suelo rústico donde cuesta imaginar la colocación de un solo ladrillo en
décadas.
El responsable de este rápido desagüe es el Banco Central Europeo (BCE), que ha obligado a las entidades a sanear de una vez sus estados, consciente
de que seguían haciéndose trampas al solitario en las valoraciones, para no
reconocer un agujero que todavía seguía ahí, y que lastraba su rentabilidad,
al tratarse de activos improductivos
En apenas un año, Santander, BBVA, Caixabank y Sabadell han conseguido
sacar de sus balances una década de crisis inmobiliaria, la espectacular cifra
de 68.000 millones de euros brutos que tenían ligados a inmuebles
adjudicados y préstamos morosos, un cajón de sastre en el que hay de todo,
desde edificios y solares con gran potencial, hasta kilométricas extensiones de
suelo rústico donde cuesta imaginar la colocación de un solo ladrillo en
décadas.
El responsable de este rápido desagüe es el Banco Central Europeo (BCE), que ha obligado a las entidades a sanear de una vez sus estados, consciente
de que seguían haciéndose trampas al solitario en las valoraciones, para no
reconocer un agujero que todavía seguía ahí, y que lastraba su rentabilidad,
al tratarse de activos improductivos.
La presidenta del brazo supervisor del BCE advierte de que no permitirá un
exceso de riesgo en busca de rentabilidad y pide a los países más facilidad
para ejecutar a los morosos.
Pero el exceso de ladrillo que sigue teniendo España no ha desaparecido, solo
ha cambiado de manos: de los bancos, a los grandes fondos internacionales.
Y la pregunta obligada es: ¿por qué gigantes como
Blackstone, Cerberus o Lone Star están tan interesados en comprar esos
mismos activos que el BCE ha forzado vender?, ¿cómo van a digerir esta
ingente cantidad de suelo y cemento?, ¿qué van a hacer los fondos con todo el
ladrillo que han comprado a la banca?

Primero, hay que entender el diferente contexto en el que se mueven bancos y
fondos. A los primeros, el BCE ha querido también fortalecerse de cara a
la próxima crisis que se avecina, una crisis de deuda que, se prevé, estallará
cuando empiecen a subir los tipos y se acabe la fiesta del dinero fácil de los
últimos años.
Solo en los próximos tres ejercicios, las entidades españolas deberán devolver
170.000 millones que pidieron prestados al BCE y, además, aunque la subida
de tipos beneficiará a su negocio tradicional, el préstamo, penalizará a sus
carteras de bonos, ya que cuando los tipos suben, el precio de estos activos
cae.
Para hacerse una idea de qué tipo de amenaza estamos hablando, solo hay
que echar la vista atrás al pasado mayo, cuando las tensiones generadas en
torno a las deudas italiana y española golpeó con fuerza al sector financiero
nacional.
Esta misma orgía de liquidez en la que todavía vivimos, aunque ahora termina,
ha cargado los bolsillos de los grandes fondos internacionales, que
necesitan imperiosamente invertir tanto dinero, con el añadido de que suelen
comprometerse a hacerlo con altas rentabilidades, por encima de los dos
dígitos.
Para conseguirlo, no es recomendable apostar por deuda, ni soberana ni
corporativa, cuando se está hablando de que por ahí llegará la próxima crisis,
ni tampoco jugar demasiado a la renta variable (bolsa), la cual se espera que
se vea arrastrada, lo que obligan a girar la vista hacia inversiones
alternativas, como el inmobiliario.
Comprar barato para vender
Suma y sigue, porque tras años con valoraciones hinchadas, la banca se ha
visto obligada a vender con descuentos medios que se han movido entre el
50% y el 60% del valor que tenían en libros, descuentos que hacen que sí sea
atractivo para los fondos comprar, y que marcan diferencia frente otros activos,
como los citados bonos, a los que cada vez más voces acusan de moverse en
terreno de burbuja.
Pero estos fondos también son conscientes de que necesitan poner a
producir cuanto antes esta ingente inversión, y aquí es donde entra en juego
la importancia del tamaño, el apetito por las grandes carteras y el interés por
hacerse con empresas especializadas en gestión de activos, los famosos
‘servicer’, que permiten aprovechar las economías de escala para hacer más
rentable su trabajo.
En ese ganar tamaño, veremos sumas de empresas que darán lugar
al nacimiento de nuevos campeones nacionales, como se espera que haga
Blackstone en el sector hotelero con la integración de Hispania, HI
Partners y, más que probablemente, los establecimientos turísticos que se
adjudicó Banco Popular, y cuya cartera compró el fondo hace justo un año.
También se espera la creación de todo tipo de socimis, especialmente
residenciales, que emergen como una alternativa a la renta fija en un momento
en el que está muy cara y con la posibilidad de crear economías de escala,
sumando partes para crear grandes todos, al tiempo que se benefician de un
régimen fiscal especial, que permite no tributar por sociedades siempre y
cuando se reparta un mínimo del 80% del beneficio en forma de dividendos.
En el terreno de la promoción residencial, se esperan rápidos movimientos
para aprovechar el actual ciclo positivo, que durará dos, tres, cuatro o los años
que toquen hasta que, como todo lo que sube, vuelva a bajar. Y, para
entonces, el objetivo de estos vehículos es estar ya fuera habiendo creado
nuevos gigantes, como se espera que haga Cerberus con Inmoglaciar, Bain
con Habitat, o Varde con Vía Célere, por ejemplo.
Obviamente, habrá renegociaciones, ejecuciones y venta de parte de estas
mismas carteras, sin olvidar un mercado que se cerró justo cuando estalló la
anterior crisis: el de las titulizaciones. Este tipo de emisiones (similares a los
bonos) fueron consideradas responsables de haber extendido la crisis
subprime hasta límites insospechados, al haber troceado, paquetizado y
vendido las hipotecas basura en forma de un producto financiero solvente,
cuando lo que estaba detrás no lo era.
Ahora, según afirman varias fuentes conocedoras, los fondos están empezando
ya a diseñar este tipo de estructuras para dar salida a una parte de los miles de
millones en inmuebles que han adquirido a la banca, conscientes de que para
desaguar una década de crisis van a necesitar mucho tiempo, recursos y todo
tipo de alternativas. Y, aun así, está por ver si aciertan con su apuesta… o
se han pasado de ambición.

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